Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Meltem Aslan



  • ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR VE NASIL KURULMALIDIR?​

Av. Meltem Aslan

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, satış ve eser sözleşmelerinin karması niteliğinde olan çift tipli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelere göre arsa sahibinin borcu taşınmaz payı üzerindeki mülkiyet hakkının nakli olduğundan TMK m. 706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26 ve Noterlik Kanunu m.60 uyarınca kamusal biçimde yapılması zorunlu olan sözleşmelerdir. Bu nedenle arsa payı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda resmi biçimde yapılmış olması bu sözleşmelerin geçerlilik şartıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdeden tüm vatandaşlarımız, Kanunu’nun geçerlilik koşulu olarak aradığı biçime riayet etmelidir. Aksi ihtimalde ‘’kesin hükümsüz’’ olması, ne icazet ne de üzerinden zaman geçmesiyle düzelebilen bir durumdur. Geçersiz biçimde yapılan bu sözleşmelerin tarafların aralarında yaptığı adi yazılı protokollerle geçerli hale getirmesi mümkün değildir, bu gibi durumlarda sözleşmenin biçim koşuluna uyularak yeniden yapılması gerekir.

  • GEÇERSİZ BİÇİMDE AKDEDİLMİŞ SÖZLEŞME HANGİ HALLERDE GEÇERLİ KABUL EDİLEBİLİR?

Sözlü veya adi yazılı biçimde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kuruluş anında şekil noksanlığı hasebiyle geçersiz olduğunu belirtmiştik. Bununla birlikte arsa sahibi, sözleşme ile bedel olarak vermeyi üstlendiği arsa payını tapuda yükleniciye devrettiği hallerde, başlangıçta geçersiz olan sözleşme geçerli hale gelmektedir. Zira karma nitelikteki bu sözleşmenin diğer kısmını oluşturan eser sözleşmelerinin herhangi bir şekil şartına bağlı olmadan akdedilmesi mümkün olup; kamusal biçimde yapılması ön koşulu olan mülkiyet devri ise tapuda yapılan resmi devirlerle gerçekleşmiş bulunmaktadır.

 Sözleşmenin geçerlilik koşullarına uygun yapılmadığı hallerde, inşaatın tümüyle veya büyük oranda tamamlanması halinde, sözleşmeye geçerlilik kazandırılarak; yüklenicinin iş sahibinden alacağını istemesi imkânı tanınmalıdır. Zira arsa sahibi, geçersiz akdin devamı süresince davranışlarıyla yükleniciye tam bir güven vermiş ve yüklenici de sözleşmenin arsa sahibi tarafından da yerine getirileceğine itimat ederek inşaatı tümüyle veya büyük ölçüde yerine getirmiştir.  Bu durumda sözleşmeye büyük ölçüde geçerlilik tanımak ve hak ettiği bağımsız bölümlerin yüklenici adına tescilini yapmak gerekmektedir. Tapunun yüklenici adına tescilinin yapılamadığı hallerde sözleşmenin ‘’tahvil’’ yoluyla yumuşatılması gerekmektedir. Bu durumda yükleniciye ait olacağı belirlenen dairelerin satışından elde edilecek satış bedelinin eserin karşılığı olduğu varsayılarak bu bedelin yükleniciye ödenmesine karar verilmelidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.01.2013 tarihli kararı ile  ‘’ … Geçersiz düzenlenen sözleşme uyarınca taraflar karşılıklı ve büyük ölçüde edimlerini yerine getirmişse veya arsa payı yükleniciye devredilmişse sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüstlük kuralları ile bağdaşmaz’’ diyerek bu konuyu açıklığa kavuşturmuştur.

 

  • YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN DURUMU NEDİR?

Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bölüm, yüklenici tarafından adi yazılı sözleşme ile üçüncü kişilere devredilebilir. Bu işlemle tapulu taşınmazın satışı değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 vd. maddelerinde düzenlenen  ‘’alacağın temliki’’ hükmünde bir işlemdir. Eş söyleyişle, yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeden doğan kişisel hakkını ( taşınmazın mülkiyetinin devrini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmektedir. Alacağın temliki hükmündeki bu sözleşmelerin yazılı biçimde yapılmış olmak şartıyla hukuken geçerlidir. Ancak alacağın temliki biçiminde gerçekleşen sözleşmeye dayalı olarak üçüncü kişilerin arsa sahibinden tescil talebinde bulunabilmesi için, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek kadar az olması gerekir. Üçüncü kişilerin yüklenicinin sözleşmesel edimlerini yerine getirmemesi sebebiyle arsa sahiplerinden herhangi bir talepte bulunamadığı hallerde, yükleniciden tazminat ve ödediği bedelin iadesini isteme hakkı bulunmaktadır.

  • SÖZLEŞME METNİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR?

Arsa sahiplerinin, sözleşmenin inikadı aşamasında, arsanın müteahhidin payına düşen kısmının tamamının devrini yapması sakıncalıdır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Zira başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları satması ve işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alan üçüncü kişiler zor durumda kalmaktadırlar.

Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. 

Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafın ödemekle mükellef olacağı cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, gecikme tazminatı olarak kira ödenmesi, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmesi gereken bir diğer önemli husustur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde önem arz eden bazı hususlardan yazımızda kısaca bahsetsek de vatandaşlarımız sözleşme metnini çok dikkatli okumalı ve mutlaka bu konuda tecrübe sahibi bir avukata danışmalıdır.