Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Meltem Aslan

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en temel amacı gayrimenkul sektörüne kurumsal sermaye girişini sağlayarak nitelikli ve büyük projelerin gerçekleşmesini sağlamaktır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en temel amacı gayrimenkul sektörüne kurumsal sermaye girişini sağlayarak nitelikli ve büyük projelerin gerçekleşmesini sağlamaktır. Gayrimenkul sektöründe sık sık yaşanan likidite sorununa çözüm sunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları, bireysel ve kurumsal yatırımcılara ait tasarrufları ortak bir havuzda toplayarak, büyük projelerin devamlılığını sağlar.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen bu ortaklıklar; gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilir ve izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilir. Bu ortaklıklar aynı zamanda kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Nasıl Kurulur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının TTK hükümlerine göre yeni bir anonim şirket olarak kurulmasının yanı sıra başka bir amaçla kurulan şirketlerin esas sözleşmelerinin SPK düzenlemelerine uygun olarak tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürülmesi şeklinde de kurulabilir. Her iki şekilde de ortaklığın, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan onay alması gerekmektedir.  Sermaye Piyasası Kurulunca uygun görülen ortaklıklar için Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na başvurulur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine portföy değerinin en az %50’si oranında yatırım yapmak zorundadır. Bu oran sağlanamazsa SPK’ya başvurulur ve SPK yapacağı değerlendirme sonucu ortaklığa bir yıl süre tanıyabilir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Avantajları Nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları; iş merkezleri, alışveriş merkezi, otel gibi büyük ölçekli projelerin finansmanına kaynaklık eder. Böylesi büyük projelerin gerçekleştirilmesini çoğu kez kendi sermayeleri yetersiz olan şirketler kredi yoluyla yüksek faizler ödeyerek finanse edebilir. Bu da şirketlerin riskli finansman yükü üstlenmeleri anlamına gelir. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarında ise çeşitlendirme yoluyla riskin azaltılabilmesi, yatırımın borçlanma yoluyla finanse edilebilmesi ve amortisman ayrılabilmesi gibi hususlar yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip kılan unsurlardır.

Yatırımcılar ortaklık paylarını borsada satabilir, payların borsada değerlenme imkânından da yararlanabilir. Bunun yanı sıra, uluslararası kuruluşlar da organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı, doğrudan gayrimenkul yatırım yatırımına tercih etmektedirler.

Aynı zamanda gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden istisnadır.

Yatırımcılar Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Nasıl Yatırım Yapılır?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına iki şekilde yatırım yapmak mümkündür. Yatırımcılar diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını borsadan satın alabilir. Hiç şüphesiz ki yatırım ortaklığına ilk halka arzda da yatırım yapmak mümkündür.

Yatırım ortaklığının paylarının değeri serbest piyasa ortamındaki arz ve talep ilişkisi içerisinde belirlenmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, TTK hükümlerine göre anonim şirket olarak kurulur. Bu sebeple, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yatırım yapan yatırımcılar, TTK’ dan kaynaklanan birçok hakka sahiptir. Örneğin;

• Ortaklığın elde ettiği kardan pay alma hakkı,
• Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiyeden pay alma hakkı,
• Ortakların öz sermayesinden yapacağı sermaye artırımı sebebiyle payları bedelsiz alma hakkı,
• Ortaklığın sermaye artırımında rüçhan hakkı,
• Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma, oy kullanma
• Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme, denetleme hakkı

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Yatırım Yapmak İsteyen Yatırımcıların Dikkat Etmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gereken her yatırımcı, yatırım yapmak istediği ortaklığın karlılık durumunu, finansman yapısını, yatırım yapılan projelerin bilgisini dikkatle takip etmelidir. Ayrıca şirket tarafından yapılan özel durum açıklamalarını Kamuyu Aydınlatma Platformu’ndan takip etmesinde fayda vardır.

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığına ilişkin temel bilgileri; esas sözleşme, izahname, sirküler, finansal tablolar ve yönetim kurulu faaliyet raporlarından ulaşabilir. Konsolide finansal tablo hazırlama yükümlülüğü bulunan gayrimenkul yatırım ortaklıkları konsolide finansal tablolarıyla birlikte bireysel finansal tablolarını da kamuya açıklamak zorundadır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yapamayacağı İşler Nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilir. Bunun doğal sonucu olarak;

• Bankacılık Kanunu’nda tanımlanan mevduatı toplayamazlar.
• İzin verilen işlemler dışında ticari, sınai ve zirai faaliyette bulunamazlar.
• Gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez.
• Hiçbir suretle otel, hastane, alışveriş merkezi gibi gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez.
• Kendi personeli aracılığıyla portföye konu olan projeler dışındaki projelerin geliştirilmesi, kontrolü ve fizibilitesi için hizmet veremez.

Sonuç Olarak;

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere ve projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyünden kazanç sağlayan ortaklık, bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmaktadır. Yatırımcılar açısından ise psikolojik bir güven oluşturup gayrimenkul yatırımını cazip kıldığı açıktır.