On Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinde Kiracının Tahliyesi
Hüseyin Furkan Sümer
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda mülk sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı tanıyarak bu konuda önemli bir düzenleme getirmiştir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Detaylı Rehber
Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzun süreli kira ilişkileri, mülk sahipleri ile kiracılar arasında sıkça tartışma konusu olmaktadır. Özellikle 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi, 10 yıllık uzama süresinin sonunda mülk sahibine kiracıyı tahliye etme hakkı tanıyarak bu konuda önemli bir düzenleme getirmiştir. Ancak bu hakkın kullanımı, belirli şartlara ve sürelere sıkı sıkıya bağlıdır. Bu nedenle, 10 yıllık uzama süresi ile "10 yıllık kiracının tahliyesi" kavramlarının doğru bir şekilde anlaşılması ve uygulanması hayati öneme sahiptir.
Bu yazımızda, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sürecinde dikkat edilmesi gereken usul kurallarını, dava açma şartlarını, fesih bildirimine ilişkin süreleri ve uygulamada karşılaşılan temel sorunları somut örneklerle açıklıyoruz. Ayrıca, 10 yılı geçen kira sözleşmelerine dair Yargıtay içtihatlarıyla desteklenen önemli noktaları ele alarak, kiraya verenlerin ve kiracıların haklarını en doğru şekilde nasıl koruyabileceğine dair rehber niteliğinde bilgiler sunuyoruz.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.347’de Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları için:
“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir”
Düzenlemesine yer verilmiştir. Yapılan bu düzenlemeyle kiracının mülkiyet hakkını gasp etmesinin önüne geçilmiş ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verene hiçbir açıklama yapmaksızın tahliye imkânı sunulmuştur.
- 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ İLE “10 YILLIK KİRACI” ARASINDAKİ FARK NEDİR?
10 Yıllık uzama süresi ibaresinin sıklıkla “10 yıllık kiracının tahliyesi” şeklinde anlaşıldığı ve kanun maddesinin yanlış yorumlandığı görülmektedir. 10 Yıllık uzama süresini basitçe ifade etmemiz gerekirse,
- Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi,
- Sona erdiği tarihten itibaren 10 yıl uzama süresinin dolması,
- 10 yıl uzama süresinin dolmasından sonra yeni kira döneminin bitimine 3 ay kalması halinde,
Ev ve çatılı iş yeri sahipleri sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirerek, sözleşmeyi fesih ve tahliye isteme imkanına kavuşulacaktır. Daha da anlaşılır olması için somutlaştıracak olursak,
|
Bir Yıllık Belirli Kira Sözleşmesi |
On Yıllık Uzama Dönemi |
Tahliye ve Fesih İmkanına Kavuşulan İlk Kira Dönemi |
|
01.01.2012- 31.12.2012 |
01.01.2013- 31.12.2022 |
01.01.2023- 31.12.2023 |
Tarihleri yukarıdaki şekilde düzenlenen bir kira sözleşmesinde, kiracının eline 30.09.2023 tarihine kadar ulaşacak ihtarname ile kira kontratının feshi ve kiralananın tahliyesini talep etme imkanına kavuşulmuş olacaktır.
- 10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE KİRACININ TAHLİYESİ İÇİN DAVA AÇMA ŞARTLARI VE SÜRELERİ NELERDİR?
Uygulamada sözleşmenin yenilenmeyeceğinin bildirilmesine rağmen kiracıların sıklıkla kendi ihtara uymadığı ve kiralananı tahliye etmedikleri görülmekte bu sebeple dava yoluna başvurma zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Dava açma şartları ve süresini liste halinde sunacak olursak;
- Sözleşme süresinin dolmasından itibaren 10 kira uzama yılının dolmuş olması,
- Yeni kira döneminin sona ermesinden en az 3 ay önce sözleşmenin yenilenmeyeceğinin bildirilmiş olması,
- Zorunlu arabuluculuk başvurusunun tamamlanmış olması,
- Yeni kira döneminin bitiminden itibaren en geç 1 ay içerisinde davanın açılması için mahkemeye başvurulmuş olması,
Halinde dava şartlarının oluştuğundan bahsetmek mümkün olacaktır. Bu şartlardan herhangi birine uyulmaması, davanın reddedilmesi ve kira ilişkisine en az 1 yıl daha katlanılmasına sebebiyet verecektir.
1 Aylık dava açma süresine ilişkin ayrı bir parantez açmak gerekmektedir. İstinaf Mahkemelerinin güncel tarihli kararlarında (İcra İflas Kanunu (İİK) m.272’ye atıf yapmak suretiyle) TBK m.347 hükmüne dayanarak açılacak davaların en geç 1 ay içerisinde açılması konusunda görüş birliğine vardığı görülmektedir. Haliyle risk almamak adına davanın yeni kira döneminin bitiminden itibaren en geç 1 ay içerisinde açılması gerektiği kanaatindeyiz.
- KİRA SÖZLEŞMESİNDE BELİRLENEN SÜRE 1 YILDAN UZUNSA 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ NE ZAMAN BAŞLAYACAKTIR?
Kira sözleşmesinin 1 yıldan uzun düzenlenmesi durumunda, uzama süresinin kira sözleşmesinin bitimi ile başlayacak olmasıdır. Örneğin kira sözleşmesi 3 yıllık düzenlenmişse, 10 yıllık uzama süresi 3.kira döneminin bitiminden itibaren başlayacaktır.
Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 24.06.2015 tarihli, E. 2015/5447 K. 2015/6383 sayılı kararında bu husus açıkça görülmektedir.
- KANUNDA BELİRTİLEN FESİH SÜRELERİNE UYULMAMIŞSA BİLDİRİM BİR SONRAKİ FESİH DÖNEMİ İÇİN GEÇERLİ OLACAK MIDIR?
Güncel içtihatlar uyarınca sözleşmede özel olarak belirlenen veya kanunda belirtilen fesih sürelerine uyulmaması halinde bildirim gelecek kira dönemi için açılacak tahliye davasında ön koşulu sağlayacaktır.
- KİRA SÖZLEŞMESİ DEVAM EDERKEN MALİKİN DEĞİŞMESİ HALİNDE 10 YILLIK SÜRE YENİDEN BAŞLAYACAK MIDIR?
TBK m.310 hükmü uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasının ardından malikin değişmesi durumunda yeni malik kendiliğinden sözleşmenin tarafı haline gelecek ve süreler kaldığı yerden işlemeye devam edecektir.
- SÖZLÜ OLARAK YAPILAN FESİH BİLDİRİMİ GEÇERLİ MİDİR?
TBK m.348 hükmü uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlanmıştır. Yazılı olarak yapılması gerektiği gibi, ispat hususu konusunda en güvenilir seçenek olması sebebiyle bildirimin noter onaylı ihtarname ile yapılması olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
- MALİK İLE KİRAYA VERENİN FARKLI OLMASI HALİNDE TAHLİYE DAVASINI KİM AÇABİLİR?
Yargıtay içtihatları uyarınca 10 yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle açılacak tahliye davalarında davayı açma yetkisi hem kiraya veren olmayan malike hem de kiraya verene tanınmıştır.
Yargıtay 3. HD., E. 2017/6229 K. 2017/14491 T. 24.10.2017
“Bunların dışında TBK m.350/1 uyarınca gereksinim sebebiyle, TBK m.347 gereğince on yıllık uzama süresinin sona ermesi sebebiyle veya Türk Borçlar Kanununda belirtilen kira sözleşmesini diğer sona erdirme nedenlerine bağlı olarak açılacak tahliye davaları mülkiyet hakkına bağlı olarak kural olarak kiraya veren olmayan malik tarafından da açılabilecektir.”
- 10 YILI GEÇEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLI TAHLİYE DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
On yılı geçen kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır.
- KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVASININ BİRLİKTE AÇILMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Kira tespit davası ile birlikte tahliye davası açılmasında herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Öncelikle tahliye olmaması halinde kira bedelinin tespiti talep edilebilmektedir.
Netice olarak;
10 yıllık uzama süresinden bahisle kiracının tahliyesi hususunda dikkate değer birçok usul işlemi söz konusudur. Sürelere ve şartlara riayet edilmemesi halinde katlanılacak maddi kayıp büyük hasarlara yol açacağından, çoğu kez tek bir hamle hakkınız olan hukuki işlemlerin yürütülmesi adına alanında uzman avukatlara danışılması gerektiği aşikardır.
Kaynakça
Yargıtay, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, K. 2015/6383 (24.06.2015)
Yargıtay, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, K. 2017/14491 (24.10.2017)